Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan (B-Plan)wird als Rechtsverordnung erlassen und regelt die möglichen Nutzungen von allen Grundstücken, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen. Festgesetzt wird zum Beispiel auf der Grundlage des Flächennutzungsplans, ob auf einem Grundstück ein Wohnhaus, ein Bürogebäude oder ein Gewerbebetrieb gebaut werden darf. Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können gem. § 1 BauNVO nach der besonderen Art ihrer Nutzung (Baugebiete) im Bebauungsplan festgesetzt werden als

• Kleinsiedlungsgebiete (WS)
• reine Wohngebiete (WR)
• allgemeine Wohngebiete (WA)
• besondere Wohngebiete (WB)
• Dorfgebiete (MD)
• Mischgebiete (MI)
• Kerngebiete (MK)
• Gewerbegebiete (GE)
• Industriegebiete (GI)
• Sondergebiete (SO).

In Klammern die offiziellen Kürzel für die Nutzungsart.

Außerdem trifft der Bebauungsplan Aussagen darüber, wie hoch neue Gebäude sein dürfen, welche Grundflächen (Grundflächenzahl) sie haben dürfen und welchen Umfang Freiflächen auf Baugrundstücken haben.

Der gesamte mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes ist in § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt. Die Festsetzungen im Bebauungsplan (B-Plan) sind aus den Vorgaben des Flächennutzungsplans zu entwickeln und konkretisieren die städtebauliche Planungstätigkeit der Gemeinde. Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Der Bebauungsplan besteht in der Regel aus einer Planzeichnung, die in zeichnerischer Form die verschiedenen Festsetzungen sowie den Geltungsbereich enthält. Da sich nicht alle möglichen Regelungen in zeichnerischer Form darstellen lassen, wird die Zeichnung zumeist um textliche Festsetzungen ergänzt. Zu jedem Bebauungsplan gehört eine Begründung, in der die städtebaulichen Ziele und Festsetzungen des Planes erläutert werden. Der Bebauungsplan und seine Begründung können von jedermann eingesehen werden.

Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im Ermessen der Gemeinde. Laut Baugesetzbuch sollen Bebauungspläne jedoch aufgestellt werden, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.“ (§ 1 Abs. 3 BauGB). In Berlin liegt diese Entscheidung zunächst bei den Bezirken, die auch in der Regel die Bebauungspläne aufstellen. Von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird das Verfahren nur durchgeführt, wenn es sich um Gebiete von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung (§ 9 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch - AGBauGB) oder einen Plan zur Verwirklichung von Erfordernissen der Verfassungsorgane des Bundes (§ 8 AGBauGB) handelt.

Wenn dringende Gesamtinteressen Berlins betroffen sind (§ 7 AGBauGB), kann zudem die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein Verfahren einleiten oder unter bestimmten Voraussetzungen ein im Bezirk eingeleitetes laufendes Verfahren an sich ziehen, um es weiterzuführen bzw. einzustellen.

Einfacher B-Plan

Ein einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB ist immer dann zweckmäßig, wenn nur die Gestaltung des Ortsbildes zu sichern und zu entwickeln ist durch Festsetzung von Gestaltungsvorschriften zuzüglich Festsetzung z. B. der höchstzulässigen Trauf- und Firsthöhen für alle den öffentlichen Straßenraum begrenzenden Gebäude. Hier ist z. B. ein kostengünstiger Textbebauungsplan geeignet, weil für diese begrenzte Zahl von Festsetzungen eine zeichnerische Darstellung nicht erforderlich ist. Wenn zur Sicherung eines geordneten Straßenraums auch eine Baugrenze oder Baulinie festgesetzt werden soll, wird ein einfacher Bebauungsplan mit Planzeichnung erforderlich.

Vorhabenbezogener B-Plan

Die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 12 BauGB) setzt den Antrag eines Investors für ein bestimmtes Vorhaben voraus, für dessen Zulässigkeit die planungsrechtlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Grundlage ist ein vom Investor zu erstellender, mit dem Bezirk oder der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan. (Es gelten die gleichen Zuständigkeitsregelungen wie bei den „normalen“ Bebauungsplänen). Der Vorhabenträger muss bereit und in der Lage sein, das Projekt innerhalb einer bestimmten Frist zu realisieren (§ 12 Abs. 1 BauGB). Zu diesem Zweck schließt die planaufstellende Verwaltung mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag ab, der immer eine Bauverpflichtung mit konkreten Fristen enthalten muss. In der Regel enthält der Durchführungsvertrag darüber hinaus Vereinbarungen zur Erschließung des Vorhabengrundstücks sowie zur Kostenübernahme für notwendige erschließungs- und naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen. Werden die Fristen für die Durchführung des Vorhabens nicht eingehalten, soll die aufstellende Verwaltung den Plan aufheben. Bei den Festsetzungen hat die planaufstellende Verwaltung einen deutlich größeren Gestaltungsspielraum, da sie nicht an den Katalog des § 9 BauGB gebunden ist, das heißt es können weitergehende Festsetzungen in den Plan aufgenommen werden.

Änderung eines Bebauungsplans

Oft entwickeln sich die städtebaulichen Ziele für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit der Zeit weiter oder ein konkretes Projekt, das generell befürwortet wird, kann nach den geltenden Bestimmungen eines festgesetzten Plans nicht genehmigt werden. Dann besteht die Möglichkeit, mit dem gleichen Verfahren (siehe oben), das für die Aufstellung eines Plans durchzuführen ist, einen Bebauungsplan zu ändern, zu ergänzen oder ganz aufzuheben (§ 1 Abs. 8 BauGB). Nur wenn die „Grundzüge der Planung“, das heißt die wesentlichen, den Plan charakterisierenden Planinhalte nicht berührt werden, kann nach § 13 BauGB ein vereinfachtes Verfahren zur Anwendung kommen. Vereinfacht bedeutet dann unter anderem, dass auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden kann. Außerdem hat die planaufstellende Verwaltung die Wahl, den Plan öffentlich auszulegen oder den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist zu geben.

siehe auch: Abwägung planungserheblicher Belange, Baunutzungsverordnung, Flächennutzungsplan

Ausnahmen und Befreiungen (§ 31 BBauG)

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

• Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
• die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
• die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder
• wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vertretbar ist.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

Die Regelungen eines Bebauungsplanes sind für die Zulässigkeit von Bauvorhaben für jedermann rechtsverbindlich. Damit bestimmen die verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Inhalt und Schranken des Grundeigentums. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens von Bebauungsplänen haben die Bürgerinnen und Bürger in zwei Stufen die Möglichkeit sich zu beteiligen:

In der 1. Stufe der Bürgerbeteiligung werden die Bürgerinnen und Bürger möglichst frühzeitig über die Planungsabsichten informiert. Gegenstand der Information sind die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, mögliche Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung. Hierzu werden die Pläne öffentlich ausgelegt. Die Bürgerinnen und Bürger haben die Möglichkeit, mit Vertretern der Verwaltung oder deren Beauftragten die Planungsabsichten zu erörtern. Formen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sind z.B. Einwohnerversammlungen und/oder Ausstellungen. Wann und wo die Planungen ausgestellt und die öffentlichen Informationen und Diskussionen stattfinden, wird im Amtsblatt sowie in der Tagespresse und im Internet bekannt gemacht.

In einzelnen Fällen kann auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden, wenn ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erstellt das zuständige Stadtplanungsamt einen Planentwurf für das weitere Planverfahren.

Öffentliche Auslegung

des B-Plans nach § 3 Abs. 2 BauGB: In der 2. Stufe der Bürgerbeteiligung wird der innerhalb der Verwaltung abgestimmte Planentwurf einschließlich der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht. Während der öffentlichen Auslegung kann jedermann Anregungen und Änderungswünsche zu den Plänen vorbringen. Die Verwaltung wertet die Anregungen aus und legt sie der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) bzw. dem Abgeordnetenhaus zur Entscheidung vor. Die BVV bzw. das Abgeordnetenhaus wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Zurückweisung (Abwägung planungserheblicher Belange). Den Einsendern wird das Ergebnis der Entscheidung schriftlich mitgeteilt.

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Quelle: Berliner Kommunalpolitisches Lexikon, Stand: 2016